La Unión Soviética construyó decenas de miles de nuevos edificios de apartamentos en las décadas de 1960, 1970 y 1980, algunos ensamblados en menos de 12 días, juntos. diez millones Residencias privadas. Ese impulso no es exclusivo de las economías comunistas dirigidas o incluso de los rígidos megabloques de hormigón. En Suecia Y Japón Hoy en día, las casas nuevas modernas y de alta gama se pueden construir y ensamblar en fábrica en cuestión de semanas, utilizando el mismo método básico (prefabricación) que en los soviéticos.
Estados Unidos, por desgracia, no tiene tanta prisa por construir casas.
En algunas de nuestras ciudades más caras (San Francisco, Nueva York y Miami), un edificio de apartamentos de tamaño modesto puede tardar casi cinco años desde que se presenta la solicitud hasta que se completa. Este es uno de los principales hallazgos del artículo, que examina los nuevos e importantes aspectos económicos de los cronogramas de construcción de viviendas en 60 ciudades de EE. UU. Las brechas entre ciudades rápidas y lentas son significativas: en Raleigh, Carolina del Norte, a un constructor le toma tanto tiempo aprobar un permiso para un edificio de apartamentos de 20 unidades como a uno en San Francisco, donde las solicitudes están atrasadas desde hace más de un año. En Indianápolis, una casa unifamiliar se puede completar desde la propuesta hasta su finalización en seis meses, menos que eso. un octavo Tiempo tomado en San Francisco.
Tales retrasos tienen costos: retrasos en la vivienda mientras Estados Unidos permanece Millones de hogares En el hoyo, los desarrolladores finalmente pierden tiempo del personal que se incorpora al costo de las casas nuevas, y las casas nunca se construyen porque el proceso incentiva a todos menos a los desarrolladores con mejores recursos. Los autores, Leonardo D’Amico, Ivan Soldas y Audrey Wang, descubrieron que la mayor duración de los permisos se asociaba con precios de vivienda más altos y tasas de producción de viviendas más bajas, aunque no dijeron que se tratara de relaciones causales. La investigación (que aún no ha sido revisada por pares y, como cualquier documento de trabajo, puede revisarse antes de su publicación final) representa el primer conjunto de datos completo que compara los cronogramas de construcción de viviendas en los Estados Unidos. Para crear eso, los investigadores recopilaron 1,1 millones de permisos que cubrían 2,7 millones de unidades de vivienda entre 2000 y 2025, aproximadamente uno de cada 13 nuevos permisos de vivienda a nivel nacional durante ese período, escriben.
No le sorprenderá saber que las casas se pueden construir más rápido en Sioux Falls, Dakota del Sur, que en cualquier otro lugar de Los Ángeles o California. Pero lo que más llama la atención del artículo (al menos para mí) es cuán dramáticamente se han extendido los tiempos de alquiler de viviendas en los últimos 25 años. En todas las ciudades de su muestra, los investigadores estimaron que los tiempos de obtención de permisos para un edificio multifamiliar estandarizado aumentaron de 0,6 años en 2000 a 1,5 años en 2023, y para una vivienda unifamiliar de 1,6 meses en 2000 a 4,9 meses en 2023.
¿Hay alguna buena razón por la que aprobar un edificio de apartamentos tarde casi un año más que lo que Soldas bromeó en una entrevista reciente como “los bárbaros de 2006”? ¿No deberíamos ser más rápidos y más eficientes en la construcción de viviendas con el tiempo, no más lento, especialmente en tiempos de escasez aguda de viviendas?
Pensarías. Entonces, ¿qué está pasando aquí?
Un edificio, tiempos de espera muy diferentes
La concesión de permisos se refiere a todo lo que sucede después de que un desarrollador presenta una solicitud para construir una casa o un edificio multifamiliar, antes de que se le permita comenzar la construcción. La propuesta se revisa para determinar el cumplimiento de una variedad de reglas diferentes, desde códigos de seguridad y energía de la construcción hasta plomería, zonificación y, en algunos lugares, diseño estético. Soldas, profesor asistente de economía en Princeton, me dijo que las solicitudes iniciales a menudo resultan no conformes y luego se envían de vuelta al constructor para su revisión.
En California y Texas, la brecha entre casas se ha convertido en un monumento en zonas densamente pobladas. Pero a pesar de todo eso, dijo Soldas, todavía no tenemos comparaciones rigurosas de manzanas con manzanas de permisos y tiempos de construcción en diferentes áreas metropolitanas. Una brecha en el conocimiento aparentemente básico de cuáles son los hechos de la “zona cero” para el debate nacional sobre la reforma de la vivienda, de la que se dio cuenta mientras daba una clase de economía urbana, se convirtió en el impulso para el nuevo ensayo. “Me di cuenta de que si necesitaba esa información para enseñar a mis alumnos, sería útil para otros”, dijo.
En lugar de obtener permisos de diferentes ciudades y comparar cuánto tiempo llevó construir en cada ciudad, los investigadores utilizaron los datos para estimar cuánto tiempo llevaría un proyecto estandarizado similar en cada ubicación entre 2015 y 2019. Sus arquetipos equilibrados son una casa unifamiliar independiente de 2.800 pies cuadrados en un lote de 0,15 acres y un edificio multifamiliar de 20 unidades con 1.200 pies cuadrados por apartamento.
Las ciudades con tiempos de obtención de permisos más largos también tienden a tener períodos de construcción más largos: cuanto más se tarda en aprobar una solicitud, más tiempo se tarda en construir un edificio, lo que amplía la brecha entre las ciudades de construcción rápida y lenta (“Las ciudades que dificultan el proceso de obtención de permisos pueden imponer más cargas que ralentizan el proceso de construcción”, dijo Soldas). Una ventaja del método de los investigadores es que las diferencias entre ciudades no pueden reducirse simplemente a algo tan complejo como construir en entornos ya densos como Manhattan; el análisis ya controla eso. Los enormes espacios hacen que sea difícil descartar como aspectos inevitables del crecimiento en las grandes ciudades.
Este estudio no está diseñado para responder “por qué”; esas son preguntas para investigaciones futuras. “Nuestro artículo no identifica directamente ninguna prueba irrefutable”, dijo Soldas. Sin embargo, algunos culpables pueden ser obvios: California, por ejemplo, ha sometido durante mucho tiempo ciertos proyectos de vivienda a extensos requisitos de revisión ambiental bajo la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA). Edificios de apartamentos, especialmente los grandes. más probable deberían someterse a la revisión de la CEQA, a pesar de que son más respetuosas con el medio ambiente que las viviendas unifamiliares (lo que disuade la compra de viviendas, California Emocionante (eximir a muchos proyectos de vivienda de dichas revisiones).
¿Por qué tardamos tanto en aprobar viviendas?
Pero, como encontró el estudio, ¿por qué los permisos cambian tan lentamente en todo el país, y no sólo en las ciudades más reguladas? “En 2000, estimamos que nuestro proyecto multifamiliar estandarizado tenía una probabilidad de aprobación del 71 por ciento dentro de los seis meses posteriores a la solicitud de aprobación”, escriben los investigadores. “Para 2025, ese plan tenía una probabilidad del 44 por ciento de ser aprobado en seis meses”. Los tiempos de los permisos han disminuido ligeramente desde 2023, pero no está claro si esto refleja el pico del período epidémico o una verdadera mejora en las políticas a favor de la vivienda aprobadas en los últimos años en muchas ciudades y estados.
Que la innovación esté relacionada con el resto de la economía Investigación Los códigos de zonificación, adoptados ampliamente por primera vez en Estados Unidos entre principios y mediados del siglo XX, se han vuelto más restrictivos incluso en los últimos años, lo que dificulta la construcción de viviendas.
Sin saber exactamente por qué se disparó la longitud permitida, es difícil decir si esos aumentos se debieron a buenas razones. Al menos algo de eso tiene que ver con la intensidad de la zonificación antes mencionada y otras restricciones de uso de la tierra, lo cual puedo saber por haber escrito mucho sobre zonificación, que es un concepto muy defectuoso y difícil de justificar.
La desaceleración podría estar relacionada con la ampliación de los requisitos del código de construcción. También he escrito extensamente sobre ese tema; Incluso si unas normas más estrictas parecen una gran idea, ¿quién puede resistirse a una mayor seguridad? – Tienden a estar sesgados contra la vivienda multifamiliar y pueden inflar los costos de construcción sin demostrar que los beneficios valen los costos. Específicamente El costo de proporcionar viviendas nunca aumenta, lo que tiene el efecto de mantener a más estadounidenses en viviendas más antiguas. ¿Creemos que una casa construida según los estándares de 2005 es peligrosa hoy en día?
En última instancia, podemos concluir que muchos de los requisitos de construcción actuales (especialmente los estrictos estándares de eficiencia energética) valen la pena, pero primero debemos determinar cuáles son sus costos totales, y no lo haremos.
Como mínimo, es poco probable que hoy en día construir un edificio de apartamentos en Grand Rapids sea inseguro para Nueva York. Entonces, ¿cuál es el tiempo extra para comprar la ciudad? Ahora, al menos, el alcalde Johran Mamdani puede dar una cifra exacta al retraso.